المحامي يعقوب الفار- كلما اقتربنا من تاريخ 31/12/2010 وهو التاريخ المعين في المادة 3 من القانون رقم 30 لسنة 2000 ( قانون المالكين والمستأجرين المعدل ) لإنهاء الحماية في الاستمرار القانوني لعقد الإجارة بحيث تنتهي بهذا التاريخ عقود الإجارة التي أبرمت قبل تاريخ 30/8/2000 وينشأ للمؤجر حق لم يكن موجوداً لا في العقد ولا في القانون السابق وهو إخراج المستأجر من المأجور كلما اقتربنا بحلول مساء يوم 30/12/2010 من هذا التاريخ تزداد حدة الخوف والتوتر لدى المؤجر من جهة ولدى المستأجر من جهة ثانية حول قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته و كل منهما يهدف الى عكس الغاية التي يهدفها الاخر.
يرجع هذه التوتر إلى الانقلاب الذي أحدثه المشرع في قانون المالكين والمستأجرين عام 2000 حيث تخلى عن حماية المستأجر بالاستمرار القانوني في عقد الإجارة رغم مدة العقد المتفق عليها وقد اعتاد المستأجر على هذه الحماية منذ عام 1941 وبالتحديد في قانون المالكين والمستأجرين رقم 23 لسنة 1941 واستمرت هذه الحماية مع جميع القوانين المعدلة والقوانين الجديدة التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلى أن جاء المشرع في قانون 30 لسنة 2000 ونص صراحة على أن عقود الإجارة التي أبرمت قبل تاريخ سريان هذا القانون (31/8/2000 ) تنتهي بتاريخ 31/12/2010.
الصراع بين المؤجر والمستأجر بدأ في شكله الجديد بعد تاريخ 31/8/2000 حيث أن المؤجر أخذ ينتظر تاريخ 31/12/2010 بفارغ الصبر لإخراج المستأجر من المأجور ويتبع شتى الطرق والوسائل في التأثير على المشرع بعدم تعديل القانون وإبقائه على ما هو عليه أما المستأجر فإنه ينظر إلى تاريخ 31/12/2010 بأنه يوم وفاته ويتبع شتى الوسائل والطرق في التأثير على المشرع لتعديل هذا القانون وإلغاء حق المؤجر بالإخلاء.
أقول للمؤجر وللمستأجر معاً ان المشكلة أبسط من ذلك بكثير فلا المؤجر يستطيع تنفيذ الإخلاء في مساء يوم 31/12/2010 ولا المستأجر سوف يلقى به خارج المأجور ويصبح دون مأوى مساء ذلك اليوم. و إذا بقي الحال في القانون على ما هو عليه دون تعديل فإن المؤجر يملك الحق اعتباراً من صباح يوم 1/1/2011 بتقديم دعوى منع المعارضة أمام المحكمة المختصة يطلب فيها من القاضي الحكم بإخراج المستأجر من المأجور سنداً لأحكام المادة 3 من القانون رقم 30 لسنة 2000 وهو القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين وأن مثل هذه الدعوى سوف تمر بمراحل التقاضي وفق قانون أصول المحاكمات المدنية أو وفق قانون محاكم الصلح تبعاً لقيمة بدل الإجارة المسمى في العقد قبل تاريخ إنتهائه أو تبعاً للقيمة التي يقدرها المؤجر لدعواه ، وهذه المراحل سوف تستغرق وقتاً كافياً للمستأجر بأن يتدبر أمره ويجد له مخرجاً أو قد يصل إلى تسوية ودية مع المؤجر مثل زيادة الأجرة أو بأي أسلوب آخر.
وهذا الأمر يقلل من مخاطر الإخلاء الفوري أما المؤجر فيكون له الحق في التمسك في طلب الإخلاء وهذا الحق يعطيه ميزه في التفاوض مع المستأجر على شروط جديدة لعقد الإجارة وبذلك فإنه لا خطر محدق بالمستأجر ولا اجحاف بحق المؤجر.
وأقول إلى معد مشروع القانون المعدل في السلطة التنفيذية ومن بعده المشرع في السلطة التشريعية بأن مهمة تحقيق التوازن بين مصلحة المؤجر ومصلحة المستأجر ليس بالأمر العسير إذا ما أخذ بعين الاعتبار الأسس والحقائق التالية :- أولاً:- أن أي تعديل لأحكام المادة 3 من القانون المعدل رقم 30 لسنة 2000 يجب أن لا يقتصر على تعديل هذه المادة بل يجب أن يتناول جميع أحكام القانون بحيث يتم تشريع جديد للقانون لأن معظم أحكام القانون بحاجة إلى إعادة نظر وفي هذا المجال أرى بأن يكون اسم القانون الجديد هو (قانون إيجارات الأماكن) لأن عبارة قانون المالكين والمستأجرين تشمل أشخاصا ليسوا معنيين بهذا القانون مثل تأجير المركبات والعدد والأموال المنقولة في حين أن القانون يتعلق فقط بالأموال غير المنقولة.
ثانيـاً:- لا بد في القانون الجديد من التفريق بين عقود الإجارة التي أبرمت قبل تاريخ 30/8/2000 وتلك التي أبرمت بعد هذا التاريخ.
إذ أن عقود الإجارة التي أبرمت قبل تاريخ 30/8/2000 كانت تتمتع بالحماية القانونية في استمرار الأشغال بينما تلك التي أبرمت بعد تاريخ 30/8/2000 فإنها تخضع لإرادة المؤجر والمستأجر في تحديد مدة العقد ولا تستفيد من الامتداد القانوني لعقد الإجارة ووفق أحكام القانون قبل التعديل.
ثالثـاً :- يجب أن نأخذ بأحكام المادة 671/1 من القانون المدني التي حددت مدة زمنية لعقد الإجارة لا يجوز تجاوزها وهي ثلاثون عاماً ذلك أن عقد الإجارة هو عقد زمني يتم تنفيذه بطريق دوري حيث أن الزمن عنصراً جوهرياً في تنفيذه.
ويمكن الاستفادة من هذه القاعدة الواردة في المادة 671/1 من القانون المدني بأن يحدد المشرع في القانون الجديد بأن لا تزيد مدة عقد الإجارة عن ثلاثين عاماً ويسري هذا على جميع عقود الإجارة التي أبرمت قبل تاريخ 30/8/2000.
وبهذا تكون المسألة التي تحتاج إلى معالجة في التشريع تنصب على عقود الإجارة التي أبرمت بين عام 1980 ? 2000 أما العقود التي أبرمت قبل عام 1980 تكون قد انتهت بانتهاء المدة التي حددها المشرع في المادة 671 المذكورة من القانون المدني.
رابعـاً:- حول كيفية معالجة العقود التي أبرمت بين عامي 1980 و 2000 فإني أرى من المفيد الأخذ بعين الاعتبار المبادئ التالية :- الإبقاء على الحماية القانونية للمستأجر باستمرار الأشغال على أن لا تزيد مدة الأشغال عن 30 عاماً من بداية الإجارة ويسري ذلك بحق من آلت إليهم الإجارة بحق الإرث أو بحكم القانون.
توسعة حالات طلب الإخلاء التي يحق للمؤجر فيها طلب الإخلاء الواردة في المادة (5) من القانون رقم 11 لسنة 1994 بحيث تشمل رغبة المالك في إشغال المأجور بنفسه أو بواسطة أحد أولاده دون الأخذ بعين الاعتبار القيود الواردة في القانون الحالي ( م5/9).
التفريق بين المأجور لغايات السكن والمأجور لغايات غير السكن.
التفريق بين المأجور لغايات تجارية داخل العاصمة وخارجها ( علماً بأن هذا التفريق قد أخذ به المشرع في القانون قم 26 لسنة 1946 وهو القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين المؤقت رقم 15 لسنة 1946 ) إيجاد قاعدة عادلة لزيادة بدلات الإجارة على العقود التي أبرمت قبل تاريخ 30/8/2000 و تفعيل عمل لجان تقدير بدلات الإجارة.
الأخذ بإرادة المتعاقدين في تحديد مدة العقد واعتبار عقد الإجارة محدد المدة وفق ما هو متفق عليه بين المؤجر والمستأجر عقدا قانونيا بحيث يجوز للمستأجر ان يتنازل بارادته عن الحماية القانونية في الاستمرار القانوني لعقد الاجارة و بعكس ما كان عليه الحال في القانون قبل التعديل.
ومع ذلك كله فإني لا أزال أعتقد بأن المستأجر قبل تاريخ 30/8/2000 جدير بالحماية القانونية غير المطلقة وأن سلخ هذه الحماية يحتاج إلى التدرج في التشريع وهذا لا يتعارض مع رأي من ينادي بأن العقد شريعة المتعاقدين ومن ينادي بأن ليس على المؤجر ان يتحمل عبء المستأجر.
