قانون المالكين والمستأجرين

يعقوب الفار- أرجو ان اضع هذه الدراسة أمام القارئ وخاصة اعضاء اللجنة الوزارية التي اعلن عن تشكيلها والمكلفة بدراسة قانون المالكين والمستأجرين وإعادة صياغته بما يكفل تحقيق العدالة الاجتماعية بين المالك والمستأجر.
وعليه فانه بداية لا بد من الرجوع إلى أحكام هذا القانون منذ بداية التشريعات وهي على النحو التالي : أولاً: بتاريخ 20/8/1941 صدر قانون المالكين والمستأجرين (اخراج المستأجرين وتقييد بدلات الايجار) رقم 23لسنة 1941 واعتبر نافذ المفعول اعتبارا من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية حيث تم نشره في الجريدة الرسمية برقم 717 تاريخ 2/9/1941 ، وقد سبغ المشرع في هذا القانون الحماية على المستأجر بان منع أية محكمة أو قاضي صلح أو مأمور إجراء ان يصدر حكما أو امرا باخراج المستأجر من أي عقار تجاري او بيت للسكن بقطع النظر عن انتهاء اجل عقد ايجاره إلا في الأحوال التالية : إذا كان المستأجر قد تخلف عن دفع أي ايجار مستحق عليه بصورة قانونية.
إذا كان المستأجر قد خالف أي شرط من شروط عقد الاجار.
إذا كان المستأجر قد اضر عمدا بالمأجور أو سمح عمدا بالحاق ضرر به.
إذا كان المستأجر قد استعمل المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير شرعية إذا كان المالك يرغب في اشغال المأجور لاغراضه الخاصة واقتنعت المحكمة أو القاضي أو قاضي الصلح أو مأمور الإجراء بان ثمة محلا للمستأجر يصلح باستعماله إلى الحد المعقول للغاية التي كان ذلك المستأجر مستعملا من اجلها.
إذا كان المالك يرغب في احداث تغيير أو تعميير ضروري للمأجور أو للبناء الذي يؤلف المأجور قسما منه بحيث يؤثر ذلك التغيير أو التعميير في المأجور وبشرط ان يكون المالك قد حصل على الرخصة اللازمة لإجراء ذلك التغيير أو التعمير وان يكون قد بلغ المستأجر اخطارا خطيا يخطره فيه باخلاء المأجور قبل مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر.
إذا اجر المستأجر المأجور ان كان بعقد خطي أو بخلاف ذلك أو اخلى المأجور لشخص آخر خلاف المالك أو ترك المأجور بدون اشغال لمدة غير معقولة ففي هذه الحالات يجوز ان يصدر الأمر باخلاء المأجور ضد ذلك المستأجر ضده.
وقد اجاز المشرع في المادة (5) من هذا القانون زيادة بدل الايجار بنسبة لا تتجاوز 50% على العقارات التجارية وبنسبة لا تتجاوز 15% على بدل الايجار في بيوت السكن.
ثانياً: بتاريخ 4/12/1943 صدر القانون رقم 26 لسنة 1943 باسم قانون المالكين والمستأجرين وقد حل محل القانون رقم 23 لسنة 1941 ونشر في عدد الجريدة الرسمية رقم 387 تاريخ 30/12/1943 واعتبر نافذا بعد مرور شهر من تاريخ نشره وبموجب هذا القانون فقد حافظ المشرع على الحماية القانونية للمستأجر بالبقاء في المأجور رغم انتهاء مدة الاجارة حيث تضمنت المادة 12 من هذا القانون الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على النحو التالي:.
أـ إذا كان المستأجر قد تخلف عن دفع أي بدل ايجار مستحق الأداء قانونا أو لم يراع أي شرط من شروط عقد الايجار ولم يدفع ذلك البدل أو يراعي تلك الشروط في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه طلبا بذلك من المالك بواسطة الكاتب العدل أو بالبريد المسجل.
ب ـ إذا كان المستأجر قد اضر عمدا بالعقار أو سمح عمدا بإلحاق الضرر به.
ج ـ إذا كان المستأجر قد استعمل العقار أو سمح باستعماله لغاية غير شرعية.
دـ إذا اجر المستأجر بدون موافقة المالك الخطية العقار سواء بعقد خطي أو بغير ذلك أو إذا اخلاه لشخص آخر غير المالك أو سمح باشغال لمدة تزيد على ستة أشهر.
هـ إذا كان المالك لا يشغل عقارا في المنطقة المبحوث عنها ورغب في اشغال العقار بنفسه واقتنعت المحكمة أو اقتنع القاضي أو قاضي الصلح أو مامون الإجراء بأنه ثمة محلا آخر ميسور للمستأجر يصلح استعماله إلى الحد المعقول للغاية التي كان ذلك العقار مستعملا من اجلها ويمكن الحصول عليه تقريبا بعين الشروط التي كانت للعقار المذكور على انه ليس في هذا القانون ما يجيز لمالك اشترى العقار الذي كان يشغله ذلك المستأجر في وقت الشراء ان يخرجه منه.
و ـ إذا كان المالك يرغب في إجراء تغيير أو تعمير اساسي في العقار أو في البناء الذي يؤلف العقار قسما منه على وجه يؤثر في العقار شرط ان يكون هذا التغيير أو التعمير ضروريا وان يكون المالك قد حصل على الرخصة اللازمة لذلك وابلغ المستأجر اخطارا خطيا باخلاء العقار قبل مدة لا تقل عن ستة اشهر ويشترط في جميع الأحوال المبينة في بنود هذه الفقرة من (أ) إلى (و) انه إذا كان قد صدر حكم أو أمر كهذا ولم ينفذ ذلك الحكم أو الأمر قببل العمل بهذا القانون فيجوز عندئذ للمحكمة أو القاضي أو قاضي الصلح أو مأمور الإجراء الذي اصدر الحكم أو الأمر إذا راي ان ذلك الحكم أو الأمر ما كان ليصدر لو كان هذا القانون نافذ المفعول عند اصداره أن يلغي أو يبدل الحكم أو الأمر المذكور على الوجه الذي يراه مناسبا لتنفيذ مقاصد هذا القانون.
زـ إذا انشأ المستأجر خلال مدة اشغاله عقارا تجاريا بمقتضى أحكام هذه المادة عقاريا على ارض له خاصة وكان هذا العقار مناسبا لممارسة اعماله التجارية فيه.
ومن الملفت للنظر في هذا القانون بان المشرع قد فرق بين العقار المؤجر لغايات تجارية والعقارات المؤجر لغايات السكن وكذلك العقارات التجارية داخل العاصمة والعقارات التجارية خارج العاصمة.
وذلك ان اجاز زيادة بدل الاجارة للعقارات المؤجر لغايات تجارية داخل العاصمة عمان بنسبة 200% من بدل الاجار الذي كان العقار مؤجر به بتاريخ 1/9/1939 وبنسبة 100% زيادة على بدل الاجارة للعقارات المؤجرة لغايات تجارية خارج العاصمة عمان وكذلك بنسبة 25% للعقارات المؤجرة لغايات السكن.
ثالثاً: بتاريخ 6/4/1953 صدر القانون رقم 62 لسنة 1953 باسم قانون المالكين والمستأجرين وقد حل محل القانون رقم القانون رقم 26 لسنة 1943 ونشر في عدد الجريدة الرسمية رقم 1140 تاريخ 16/4/1953 واعتبر نافذ المفعول من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
وبموجب هذا القانون فقد حافظ المشرع كذلك على حق المستأجر بالاستمرار في اشغال المأجور رغم انتهاء مدة عقد الايجارة.
حيث تضمنت المادة 4 منه الحالات التي يجوز للمالك فيها طلب الإخلاء وهي :. أـ إذا كان المستأجر قد تخلف عن دفع أي بدل ايجار مستحق الأداء قانونا أو لم يراع أي شرط من شروط عقد الايجار ولم يدفع ذلك البدل أو يراعي تلك الشروط في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه طلبا بذلك من المالك بواسطة الكاتب العدل أو بالبريد المسجل.
ب ـ إذا كان المستأجر قد اضر عمدا بالعقار أو سمح عمدا بإلحاق الضرر به.
ج ـ إذا كان المستأجر قد استعمل العقار أو سمح باستعماله لغاية غير شرعية.
دـ إذا اجر المستأجر بدون موافقة المالك الخطية العقار سواء بعقد خطي أو بغير ذلك أو إذا اخلاه لشخص آخر غير المالك أو سمح باشغال لمدة تزيد على ستة أشهر.
هـ إذا كان المالك لا يشغل عقارا في المنطقة المبحوث عنها ورغب في اشغال العقار بنفسه واقتنعت المحكمة أو اقتنع القاضي أو قاضي الصلح أو مأمور الإجراء بأنه ثمة محلا آخر ميسور للمستأجر يصلح استعماله إلى الحد المعقول للغاية التي كان ذلك العقار مستعملا من اجلها ويمكن الحصول عليه تقريبا بعين الشروط التي كانت للعقار المذكور على انه ليس في هذا القانون ما يجيز لمالك اشترى العقار الذي كان يشغله ذلك المستأجر في وقت الشراء ان يخرجه منه.
و ـ إذا كان المالك يرغب في إجراء تغيير أو تعمير اساسي في العقار أو في البناء الذي يؤلف العقار قسما منه على وجه يؤثر في العقار شرط ان يكون هذا التغيير أو التعمير ضروريا وان يكون المالك قد حصل على الرخصة اللازمة لذلك و ابلغ المستأجر اخطارا خطيا باخلاء العقار قبل مدة لا تقل عن ستة اشهر ويشترط في جميع الأحوال المبينة في بنود هذه الفقرة من (أ) إلى (و) انه إذا كان قد صدر حكم أو أمر كهذا ولم ينفذ ذلك الحكم أو الأمر قبل العمل بهذا القانون فيجوز عندئذ للمحكمة أو القاضي أو قاضي الصلح أو مأمور الإجراء الذي اصدر الحكم أو الأمر إذا رأي ان ذلك الحكم أو الأمر ما كان ليصدر لو كان هذا القانون نافذ المفعول عند اصداره أن يلغي أو يبدل الحكم أو الأمر المذكور على الوجه الذي يراه مناسبا لتنفيذ مقاصد هذا القانون.
زـ إذا انشأ المستأجر على ارض له خاصة عقارا مناسبا للممارسة اعماله التجارية وسكناه وقد حافظت نصوص هذا القانون على بدل الاجارة في عقد الاجارة أو البدل الذي تعينه لجنة الاجازات (وهي لجنة مؤلفة وفق أحكام القانون رقم 26 لسنة 1943 ).
إلا ان التطبيق العملي لأحكام هذا القانون لم يشهد شيوع تفعيل عمل لجنة الاجارات.
رابعا : بتاريخ 21/4/1982 صدر القانون رقم 29 لسنة 1982 باسم قانون المالكين والمستأجرين وقد حل محل القانون رقم 62 لسنة 1953 ونشر في عدد الجريدة الرسمية رقم 3075 تاريخ 1/6/1982 واعتبر نافذ المفعول بعد شهرين من تاريخ نشره.
وكذلك حافظ المشرع في هذا القانون على حق المستأجر في الاستمرار في اشغال المأجور رغم انتهاء مدة الاجارة حيث تضمنت المادة 5 منه الحالات التي يجوز اخراج المستأجر فيها من المأجور وهي: 1- إذا كان المستأجر قد تخلف عن دفع بدل الاجارة أو أي جزء منه مستحق الأداء قانونا أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف أي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي.
2- إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العق ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالتين وذلك دون حاجة لانذار جديد.
3- إذا اجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر وسمح له باسغاله دون موافقة المالك الخطية أو اخلاه لشخص آخر دون تلك الموافقة.
4- إذا سمح المستأجر لشريك أو شركة باشغال العقار المؤجر على انه إذا المؤجر كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه وقاموا بتاليف شركة عادية بينهم فان ذلك لا يعتبر موجبا للاخلاء ويسري هذا الحكم الأخير على تشكيل شركة عادية بين المستأجر وافراد اسرته العاملين معه في نفس العقار..
5- إذا ترك المستأجر المأجور بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات الموجرة لغايات السكن ولمدة ستة أشهر أو أكثر في العقارات المؤجر لغاية أخرى.
6- إذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
7- إذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من اجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا.
8- إذا الحق المستأجر ضررا بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو سمح باحداث مثل هذا التغيير ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار إذا طلب من المالك ذلك.
9- إذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع عقاره المؤجر فيها ولم يكن يملك عقارا غيره فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته إلى تلك المنطقة إذا اشترط ذلك العقد ووفقا لاحكامه 10- إذا انشأ المستأجر على ارض خاصة به أو تملك عقارا مناسبا لممارسة اعماله أو سكناه بدلا عن المأجور في المنطقة التي يقع فيها العقار.
وقد تضمن هذا القانون في المادة 14 منه حق المالك في تعديل بدل الاجارة وزيادة الاجر وفق الاسس والمعايير التالية : أـ العقارات المؤجرة لغير الغايات الواردة في الفقرتين (ب) و(ج) من هذه المادة.
1- يضاف إلى بدل الأجرة الأصلي للعقار ما نسبته (30%) منه عن كل سنة استمرت فيها اجارته قبل التاريخ 1/1/1955.
2- يضاف إلى بدل الاجارة الأصلي للعقار ما نسبته 20% منه عن كل سنة استمرت فيها اجارته من تاريخ 1/1/1965 وحتى 31/12/1975 ب ـ العقارات المؤجرة للحكومة والمؤسسات الرسمية العامة التابعة لها والبلديات والاندية والجمعيات والهيئات التي لا تستهدف الربح تضاف إلى بدلات اجارتها الأصلية ما (75%) من الزيادات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة وذلك خلال المدد المحددة ووفقا للتفاصيل المبينة فيها.
ج ـ العقارات المؤجرة لغايات السكن تضاف إلى بدلات اجارتها الحالية ما نسبته 50% من الزيادات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة وذلك خلال المدد المحددة ووفقا للتفاصيل المبينة فيها.
د ـ إذا عدل بدل الاجارة الأصلي لأي عقار بالاتفاق بين المالك والمستأجر بحيث أصبح أكثر مما تحدده هذه المادة فيعتبر ذلك البدل ملزما للمستأجر والمالك وكانه قد تقرر بمقتضى هذا القانون وأما إذا كان بدل الاجارة حسب الاتفاق اقل مما تحدده هذه المادة هذه المادة فيتم تعديله بحيث يصبح مساويا لما تقضي به احكامها.
خامسا : بتاريخ 1/8/1994 صدر في عدد الجريدة الرسمية رقم 3984 القانون رقم 11 لسنة 1994 الذي حل محل القانون رقم 29 لسنة 1982 باسم قانون المالكين والمستأجرين واعتبر نافذ المفعول بعد شهرين من تاريخ نشره.
وكذلك ابقى المشرع في هذا القانون على الحماية والتي يتمتع فيها المستأجر بالاستمرار في اشغال المأجور رغم انتهاء مدة الاجارة باستثناء الحالات الوارد عليها النص في المادة 5 منه وهي ذات الحالات الواردة في المادة 5 من القانون رقم 29 لسنة 1982 وقد اجاز المشرع في المادة 14 منه زيادة المأجور بذات الاسس والمعايير الواردة في المادة 14 من القانون رقم 29 لسنة1982 وبتاريخ 31/8/2000 صدر قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 30 لسنة 2000 ونشر في عدد الجريدة الرسمية رقم 4453 على الصفحة 3415 بموجب هذا القانون تم تعديل المادة 5 من القانون الأصلي بان تم الغاء نص الفقرتين أ و ب منها والاستعاضة عنها في النص التالي : أ ـ على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر الاستمرار في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة اجارته العقدية وفقا لأحكام العقد وشروطه وذلك فيما يتعلق بعقود الايجار السارية المفعول قبل سريان أحكام هذا القانون على ان تنتهي هذه العقود في 31/12/2010 ما لم يتم اتفاق آخر بين المالك والمستأجر ).
ب ـ اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن أو لغيره وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها.
وقد ثار ضجيج بين جموع المستأجرين حول هذا القانون وأخذت الشكوى منه تتعاظم يوما بعد يوم بسبب اعطاء المالك حق انهاء عقد الاجار المبرم قبل تاريخ 31/8/2000 بحلول تاريخ 31/12/2010 حيث رأي بعض المستأجرين ان في ذلك ظلما واجحافا بحقهم بينما رحب جمهور المؤجرين بهذا القانون ولكل فريق منها ما يؤيد ويدعم اجتهاده.
وعليه ولغايات تحقيق العدالة الاجتماعية المنشودة بين المالكين والمستأجرين فانه يجب الاستفادة من موقف المشرع في القوانين السابقة حيث اخذ المشرع بما يلي : أولا : التفريق بين العقار المؤجر لغايات تجارية السكن والعقار المؤجر لغايات أخرى.
ثانيا : التفريق بين العقار الذي يضع ضمن حدود امانة عمان والعقار الذي يقع خارج حدود امانة عمان.
ثالثا : تكريس مبدأ فرض نسبة مئوية للزيادة على بدل الاجارة بدلا من منح المؤجر حق انهاء العقد وتختلف نسبة الزيادة باختلاف الغاية من استعمال المأجور فيما إذا كان لغايات تجارية أو غير تجارية (سكنية أو للمرافق العامة ).
لقد حافظ المشرع على حماية المستأجر حتى صدور القانون رقم 30 لسنة 2000 وهو القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وهذا يتماشى مع حق المستأجر بالاستمرار في الانتفاع بالمأجور بالرغم من انتهاء مدة عقد الاجارة المتفق عليها.
واني اتمنى على اللجنة المكلفة هذه الأخذ بعين الاعتبار الاسس والمعايير التي كان المشرع في السابق قد اخذ بها من حيث التفريق بين العقار المؤجر لغاية السكن والعقار المؤجر لغاية تجارية حيث ان العقار المؤجر لغاية السكن اولى بالرعاية والحماية لما في ذلك من ايواء للاسرة والعائلة واخراجها من ضغط المالك وتهديده باخلاء المأجور الأمر الذي ينطوي على عدم الاستقرار والطمأنينه في حين ان العقار المؤجر لغاية تجارية فان المأجور يعتبر عنصرا من عناصر التجارة ومن البديهي بان يأخذ التاجر في الاعتبار جميع العناصر المكونة لتجارته بما فيه العقار الذي يستعمله لتجارته.
كما انه من المفيد جدا التفريق بين العقارات التي تقع ضمن حدود امانة عمان والعقارات التي تقع خارج حدود امانة عمان وان لهذا التفريق فوائد جمة اهمها التوسع خارج امانة عمان حيث ان التركيز في الأعمال داخل حدود امانة عمان أصبح ظاهرة شائعة مما يتطلب توفير خدمات البنية التحتية ومتطلبات أخرى .
وعليه فاني اقدم دراستي هذه على امل المشاركة في الجهود المبذولة للوصول إلى الحلول التي تكفل العدالة الاجتماعية بين فئة المالكين والمستأجرين.