لم تزل قضايا إزالة الشيوع على الأراضي والعقارات ومنذ نشأة الدولة الأكثر تعقيدا،وبخاصة في قضايا التركات والورثة.
هذه المعاناة تعود إلى أسباب متعددة، لعل أبرزها عدم اتفاق الشركاء في العقار على قسمته، ليس لجهة الحصص، وإنما لموقع حصة كل شريك عند إفراز العقار.
وبعضها يعود إلى رغبة شريك، أو أكثر، في مناكفة بعض الشركاء وتعطيل مصالحهم، أو عدم رغبة (أو حاجة) بعض الشركاء في التصرف في العقار أو إفرازه في الفترة التي يجري فيها النزاع على إزالة الشيوع.
هذا الأمر كان يقود بعض، أو جميع، الشركاء إلى القضاء لإزالة الشيوع، بما يمكنهم من التصرف في العقار بالاستخدام (البناء أو البيع أو التأجير).
عام 2019 طرأ تطور جديد على هذا الملف، تمثل في سن قانون جديد للملكية العقارية، تضمن فصلا كاملا لمسألة إزالة الشيوع. وكان التغيير الأبرز والأهم فيه أنه جعل ملف الإزالة في عهدة دائرة الأراضي والمساحة (مديرية التسجيل).
ووفقا لأحكام القانون الجديد، أبقيت جميع قضايا إزالة الشيوع السابقة لسن القانون، المنظورة لدى القضاء، في عهدته، باستثناء تلك التي يتوافق فيها جميع الأطراف على إسقاط الدعاوى المرفوعة والتوجه إلى دائرة الأراضي والمساحة لحلها.
وتم ربط أيَّ قضية تجدُّ بعد سريان أحكام القانون بدائرة الأراضي والمساحة. وأصدر لأجل ذلك نظام يفصّل العمليات الإجرائية لإزالة الشيوع.
توفير الوقت والجهد
الهدف الرئيس من هذا الإجراء هو تيسير عملية إزالة الشيوع إداريا، بما يوفر الوقت المهدر في أروقة المحاكم، أحيانا لسنوات تطول. وكذلك ضمان العدالة في حفظ حقوق جميع الشركاء.
غير أن القانون لم يضيق الخيارات أمام أطراف النزاع، إذ أجاز لأي طرف اللجوء إلى القضاء حال وجدوا أن قرارات الدائرة لا تتفق ومصالحهم، على أن تكون أحكام القضاء فيها «قطعية».
يوضح المحامي الدكتور تيسير العساف، مساعد مدير دائرة الأراضي سابقا، أن قضايا إزالة الشيوع كانت تنظر في المحاكم بموجب قانون تقسيم الأموال غير المنقولة المشتركة 48 لسنة 53، وتأخذ المحاكم وقتا طويلا نتيجة التبليغات والوفيات والاعتراض على التقارير وخروج أكثر من لجنة لأجل إجراء خبرة.
ويتم إزالة الشيوع عن طريق القضاء، وفق العساف، بالمزاد أو عن طريق القسمة وتخصيص حصص لكل شريك إذا كانت حصص الشركاء قابلة للقسمة.
وبصدور قانون الملكية العقارية الجديد 2019 المطبق حاليا، «تم إحالة القضايا لتجعل إزالة الشيوع ضمن اختصاص دائرة الأراضي والمساحة / مديرية التسجيل».
ويقول العساف إنه يوجد لدى دائرة الأراضي السجل العقاري والصحيفة العقارية، كما يوجد لديها التقييمات، وبذلك تطبق ما يوجد بالمحاكم لكن بشكل مختصر جدا.
الإشكالات أمام اللجان
غير أن حداثة عهد دائرة الأراضي والمساحة بهذا الملف الشائك والمتشعب والمعقد (أقل من ثلاث سنوات حتى الآن)، وعدم تراكم الخبرات، التي يلزمها وقت لتنضج، وكذلك عدم تعوّد الناس على اللجوء إلى الدائرة، وعدم الإحاطة الكافية بالإجراءات، أوجدت بعض الإرباك، وعدم الرضا لدى عدد من المواطنين، وحتى لدى عدد من المحامين والخبراء.
يضاف إلى ذلك، أن إزالة الشيوع بذاتها هي مسألة تستلزم وقتا، لخصوصيتها في إثبات حقوق الناس..
فهي كما وصفها المدير العام لدائرة الأراضي والمساحة محمد الصوافين؛ «إزالة الشيوع هو إجراء كاشف وليس منشئاً للحقوق». بمعنى أنها تثبّت حقوق الناس وتعرّف كلا بما يملكه، وتحفظه له، ولا تفتح مجالا لافتئات أحد على حق آخر وملكيته.
والمشكلة الأخرى التي تنشأ مع تأخر حل قضايا إزالة الشيوع؛ هي أنها لا تعطل مصالح أصحاب الأراضي فقط وإنما تعيق الاستثمار في المملكة..
إذ تمنع المستثمرين الأردنيين والعرب من الاستثمار بسبب تجميد هذه الأراضي لعشرات السنوات لتأخر البتّ بخصوصها في المحاكم.
وهذا، في جانب آخر منه، يحرم خزينة الدولة من الانتفاع برسوم التنازلات ولا تستثمر بالإسكانات أو المشاريع الضخمة وبخاصة إذا كانت القطع كبيرة أو في موقع مثالي للاستثمار.
بدوره، يعرض العساف المشاكل التي تواجه إزالة الشيوع في دائرة المساحة والأراضي، وأولها: نقص الخبرة، فاللجان الموضوعة المشكلة في دوائر الأراضي لديهم خبرة قليلة، لأن قضايا إزالة الشيوع كانت دوما في المحاكم، ولا يوجد عنصر قضائي يرأس اللجنة حتى يسهل مهمتها في اتخاذ القرار في الأمور القانونية، فالموظف لا يستطيع إعطاء القرار ويحتاج شخصا لديه الإمكانية والمعرفة القانونية الكافية.
وثانيها أنه لا توجد قوة تنفيذية للكشف عن العقارات والأراضي، فالمالكون يمكن أن يمنعوا الخبراء من الدخول إلى العقار ومعاينته، فليس لدى دائرة الأراضي القوة الجبرية المعطاة للمحاكم.
كما أن مدير التسجيل في دائرة الأراضي يعتمد نفس الخبراء المعتمدين في المحاكم.
ومن المشاكل التي تواجهها دائرة الأراضي، وفق العساف، «عدم إعطاء اللجان المجال للقيام بالعمل بمعزل عن ربطهم بالعمل اليومي الروتيني»، وكذلك أنه «لا يوجد حيز مكاني لحفظ السجلات والقيود».
مواقف المحامين والخبراء من القانون الجديد
هناك عدد من المحامين والخبراء لا يحبذون إيكال مسألة إزالة الشيوع إلى دائرة الأراضي وحلها إداريا، ويعتقدون أن إبقاءها في عهدة القضاء هو الأفضل، مع إجراء تحديثات وتطويرات على القانون والإجراءات.
يقول المحامي مالك جميل أن القانون الجديد لم يحلّ أكثر من 10 بالمئة من مجموع القضايا، لأنه «يشترط اتفاق جميع الشركاء على إزالة الشيوع، لكن إن لم يتفقوا لن يستفيد أحد».
ويشرح بالقول: يكون الخلاف على قطعة أرض، كل شخص حقّه مضمون وحصصه محددة، لكن الخلاف يكون على «الموقع والقيمة، التي يحددها الخبير».
ويبين جميل أنه إذا كان هناك «عدد كبير من الشركاء فمن الصعب جدا أن يتفقوا، خصوصا أن كلا منهم يريد لنفسه الأفضل».
وينبه إلى أن بعض الشركاء يستغلون القانون ويضغطون على باقي الشركاء حتى يشتروا قطعهم بالرغم من عدم رغبة الطرف الآخر بالشراء، وهناك أشخاص يمتلكون بعض الأمتار ويبتزون أصحاب القطع الأكبر ويمكن أن يعترضوا في المحكمة متذرعين بعدم صحة تقرير الخبراء.
كما يلفت جميل إلى أن «التبليغات» قد تستغرق في بعض القضايا أربعة شهور.
وبرأيه «لا يعقل أن تبقى القضايا تدور في دائرة مفرغة بين اعتراضات وتبليغات واستئناف، وهكذا يستحيل انتهاؤها».
ويعتقد أن هذا يؤثر على الاستثثمار في المملكة، وضرب مثالا لذلك بأن أحد المستثمرين العرب الذي امتلك مخططات وجهز كل شيء، وبسبب الخلاف بين مالكي الأرض الشركاء ألغى الموضوع وأحجم عن الاستثمار وعاد إلى بلده.
أحد المستثمرين الأردنيين كذلك، أراد أن ينفذ مشروعا كبيرا يحتوي على مواقف وفنادق على طريق المطار، لكن كان فيها نحو 150 شريكا. وكان ينوي شراء الأرض من مالكيها أو من خلال المحكمة، وبسبب الخلاف الذي دار بين المالكين لم يستطع أن يحوز الأرض، وتراجع عن تنفيذ المشروع.
ويتفق المحامي أحمد السلامات مع ما يذهب إليه جميل، بأن ما يسبب التأخير في المحاكم هو «الاعتراضات والاستئنافات والحصص غير القابلة للإفراز بالجمع».
ويبين أن القاضي محكوم بمواد القانون ولا يستطيع أن يتصرف خارج إطارها، وأنه يجب تعديل مواد قانون الملكية العقارية المختصة بإزالة الشيوع بحيث «تكون جازمة وحاسمة بشكل أكبر من القانون الموجود حاليا، بما يمنح السلطة الإدارية لدائرة الأراضي ويمنحها صلاحيات أكثر من الموجودة لتتمكن من الإنجاز بسرعة.
ويشير السلامات إلى أن السرعة والخبرة متوافرتان لدى موظفي دائرة الأراضي، فهم مؤهلون أكثر من المتابعين لدى القضاة.
رأي الخبراء
أحد الخبراء، الذي أمضى 35 سنة في تقييم الأراضي في المحاكم، يؤكد أن مسائل إزالة الشيوع يجب «أن تبقى» كما كانت دوما «تُنظر في المحاكم»، ويعتقد أنه «بدون وجود القاضي فلن يكون هناك ضبط وربط».
الخبير، الذي طلب عدم نشر اسمه لحساسية وضعه، يشرح دور الخبراء في المسألة بالقول: يقدّر الخبير قيمة قطع الأراضي ويعرضها للقاضي والمحامين والأطراف، وعند الموافقة عليها يتم إجراء قرعة.
غير أن هناك من لا تعجبه النتيجة، لذلك «يطعن في قرار القاضي والخبير لإبطال الحكم»، وأغلب هذه القضايا تحدث في «المناطق التي تتبع للعشائر في محافظة العاصمة».
وهو يعتقد أن موظفي دائرة الأراضي «ليسوا على معرفة كافية بمعنى الشيوع وإزالة الشيوع؛ «فرئيس اللجنة ليس لديه خبرة أو شهادات كالهندسة والقانون» وفق وصفه.
'عندي قضايا من ثلاثين سنة، الإجراء المتبع كل قضية إزالة شيوع يجب أن يوضع عليها منع تصرف بالبيع والشراء..». وهي مسألة «من الممكن التحايل عليها».
ويؤشر الخبير إلى أن من أسباب طول مدة الحكم في القضايا «تغيير التنظيم في أمانة عمان الكبرى والبلديات بعد القرعة، فيحدث اعتراض من قبل أصحاب الأراضي لنعود لنقطة الصفر».
دور «الأراضي»
يؤكد المدير العام لدائرة الأراضي والمساحة محمد الصوافين أن إزالة الشيوع هو إجراء كاشف وليس منشئاً للحقوق.
وهو يخالف المعارضين لإحالة مسألة إزالة الشيوع إلى الدائرة وحلها إداريا، بتأكيده أن الدائرة تتبع الممارسات الدولية، «عملنا لإقامة توأمة مع الاتحاد الأوروبي (بولندا والسويد وهولندا)، للوصول إلى أفضل الممارسات التي تسرّع حل هذه القضايا وتؤمّن حقوق الجميع».
وهو يعتقد أن موضوع الافراز القضائي في الأردن بات مسألة مؤرقة للجميع، «محامون وقضايا تطول لسنوات وسنوات، وابتزاز، وتأخير بلا داعٍ.. حضر ولم يحضر، واللعب على التبليغات.. هذه الأمور غير موجودة في الدول المتحضرة والمتقدمة».
ولا يعتقد الصوافين أن الأحكام المطبقة تكفي لحل جميع القضايا جملة واحدة، ويؤكد ضرورة إحداث تطوير على العديد منها..
«معروف إنه صعب الإفراز بين الناس أو الوصول إلى رضا الجميع، ونحن عندما طالبنا بعمل إفراز إداري من خلال دائرة الأراضي أُُجبرنا على الأحكام الموجودة لدينا» يقول الصوافين.
ويشرح بالقول أنه «عندما توجهنا إلى حل القضايا عبر الإفراز إداريا باعتبار دائرة الأراضي دائرة محايدة ليس لها علاقة بالأطراف، وهي دائرة معنية بالتوثيق العقاري. كنا نستهدف ألا يتكرر ما كان يجري في المحاكم حتى لا تستغرق وقتا أطول.
وعلى رغم أن الأحكام لا تكفي، حتى الآن، إلا أن «هناك قضايا كثيرة لم تستطع المحاكم حلّها وتمكنت الدائرة من إزالة الشيوع في الأراضي من حلها».
ويلفت إلى أن الدائرة تتعامل مع نقابة أصحاب مكاتب المساحة، وأن هناك تفاهمات «ونعتمد نظام الدورفي إشراكهم بالقضايا الموجودة لدينا.. خصوصا وأن جميعهم مرخص».
ويرفض الصوافين الادعاءات بعدم أهلية موظفي الدائرة وكفايتهم لإجراء عمليات إزالة الشيوع بالشكل المطلوب والمأمول.
ويحتج لذلك بالإشارة إلى أنه «حتى في المحاكم؛ الذين يفرزون هم أبناء الدائرة، وهي بيت خبرة، فالخبير الذي يفرز في المحاكم هو خبير دائرة الأراضي، وخريج دائرة الأراضي؛ وهو إما موظف أو تدرب فيها أو حصل على الترخيص من خلالها».
أما بالنسبة للخبراء «فنختارهم وفق الدور، وأي خبير يعمل تحت يد رئيس لجنة إزالة الشيوع، فإذا رآه غير كفؤ لا ينتخبه مرة أخرى.
وتنص المادة 104 من قانون الملكية العقارية (2019) على:
أ- تشكل في مديرية التسجيل لجنة أو أكثر بقرار من المدير تسمى ( لجنة إزالة الشيوع في العقار) برئاسة أحد موظفي الدائرة من الفئة الأولى لا تقل درجته عن الثالثة وعضوية اثنين من موظفي مديرية التسجيل أحدهم حقوقي والآخر مساح يسميهم المدير.
ب- على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر، تختص اللجنة دون غيرها بالنظر والبت في طلبات إزالة الشيوع في العقار التي يتقدم بها أي من الشركاء الى مدير التسجيل.
ج- تستمر المحاكم في نظر الدعاوى المتعلقة في طلبات إزالة الشيوع في العقار التي أقيمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون وفقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه.
د- تحدد طريقة عمل اللجنة المشكلة بمقتضى أحكام الفقرة (أ) من هذه المادة، وإجراءاتها، والمدد التي ينبغي إتمام معاملة إزالة الشيوع خلالها، وكيفية حضور الشركاء ومثولهم لديها، وطريقة انتخابها للخبراء، وشروطهم، والمكافآت التي يتقاضاها رئيسها وأعضاؤها والخبراء وكاتب جلساتها والتبليغات التي تجريها، وكيفية اتخاذ قراراتها، وتنفيذها، ومكان عقد جلساتها، وأي أمور أخرى تتعلق بعملها بمقتضى نظام يصدر لهذه الغاية.
ويلفت الصوافين إلى أن التوجه إلى تنفيذ هذه المتطلبات يجري فقط في حال اتفاق جميع الشركاء على الإفراز الذي تجريه مديرية التسجيل؛ عندها، إذا اعترض أي من الشركاء، يحال الملف إلى اللجنة التي تسير في إجراء اللازم، بالاتفاق والتوافق.. وإذا لم يتم ذلك، تستكمل الإجراءات التي من ضمنها استدعاء خبراء وإجراء تقدير واتخاذ القرارات اللازمة، بما فيها التوجه إلى البيع بالمزاد وفق شروط محددة.
ويوضح الصوافين أنه في بعض الأحيان تنفرز حصص غير قابلة للإفراز «تحال إلى المزاد، وشروط المزاد محددة في القانون، أما الحصص غير القابلة للإفراز ولا يمكن تجميعها ويرفض أصحابها أن يجمعوها فتذهب للمزاد وتُشترى قطعةً مفروزة».
مقترحات
يقترح العساف إجراء تعديل على القانون بحيث يرأس اللجان قاض، أو أن تعود قضايا إزالة الشيوع إلى المحاكم التي فيها الأدوات القانونية التي تمكن القضاة من القيام بالعمل بشكل قانوني، حيث تتمتع المحاكم بخبرات أعلى بهذه القضايا.
فيما يقترح المحامي السلامات أن تحل قضايا إزالة الشيوع القديمة بالمحاكم إذا لم يتفاهم أصحاب العلاقة «أن تنزل كل الأرض على المزاد العلني».
كما يلفت العساف إلى إن ضرورة وأهمية تدريب الموظفين الموجودين حاليا على إزالة الشيوع وتأهيلهم وتطوير قدراتهم ومهاراتهم.
ويطالب العساف بتعديل القوانين، وإعطاء فترة زمنية محددة وقليلة لإنهاء القضايا العالقة في المحاكم، وتعديل القانون الخاص بالتبليغ ليصبح بواسطة الوسائل الإلكترونية. كما يلفت إلى أن العناوين يمكن الحصول عليها بسهولة من دائرة الأحوال المدنية.
ويتفق المحامي جميل مع العساف في المطالبة باعتماد وسائل التواصل الحديثة في التبليغ وبخاصة عن طريق الهواتف؛ «فهناك أشخاص يتعمدون عدم تبليغهم».
ويرى جميل أن الحل بإعطاء الصلاحيات للقاضي والخبير بأخذ قرار نهائي دون الرجوع إلى المالكين بما يحقق العدالة، وإلزامهم بالحكم. واقترح بأن يضع المشرعون قانونا وسطيا.
ويقترح العساف أن تكون هناك محاكم داخل مديريات الأراضي لتعمل مع الجهاز الإداري فيها لتعجيل عملية إنهاء القضايا، كما في محاكم ضريبة الدخل والجمارك.
ويقترب الخبير «المخضرم» من هذا المقترح برأي مشابه؛ إذ يوصي بأن يكون هناك في كل محكمة قسم خاص للشيوع وتفريغ قضاة مدرَّبين ومختصين بقضايا الشيوع.